Contratti immobiliari: preliminare, compravendita, locazione, caparra e garanzie

I contratti immobiliari sono il cuore dell'attività di mediazione e uno degli argomenti più ricorrenti dell'esame di abilitazione. In questa guida trovi il quadro dei principali istituti previsti dal Codice Civile e dalle leggi speciali: dal contratto preliminare alla compravendita, dalla forma scritta alla trascrizione, fino alla locazione, alla caparra e alle garanzie.

Aggiornato: 07/2026

La compravendita immobiliare (art. 1470 c.c.)

La vendita è definita dall'art. 1470 del Codice Civile come il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. Nella compravendita immobiliare l'oggetto è un bene immobile (un appartamento, un terreno, un fabbricato) e il contratto produce, di regola, il trasferimento della proprietà con il semplice consenso delle parti legittimamente manifestato (principio consensualistico dell'art. 1376 c.c.).

Le obbligazioni principali gravano su entrambe le parti: il venditore deve consegnare la cosa, farne acquistare la proprietà al compratore e garantirlo dall'evizione e dai vizi; il compratore deve pagare il prezzo nei termini pattuiti. Per l'agente immobiliare è fondamentale distinguere questa figura dagli accordi che la precedono, in particolare dal contratto preliminare.

Contratto preliminare e contratto definitivo (art. 1351 c.c.)

Nella prassi immobiliare la vendita si articola spesso in due momenti. Il contratto preliminare (il cosiddetto "compromesso") è l'accordo con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro il contratto definitivo, fissando fin da subito gli elementi essenziali dell'affare (immobile, prezzo, termini). Il contratto definitivo (il rogito) è invece l'atto che realizza effettivamente il trasferimento della proprietà.

Il preliminare non trasferisce la proprietà: fa nascere solo un obbligo a contrarre. Se una parte non adempie, l'altra può agire in giudizio per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (esecuzione in forma specifica, art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione con il risarcimento del danno. L'art. 1351 c.c. stabilisce inoltre una regola decisiva per gli immobili: il preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

La forma scritta e l'atto notarile (art. 1350 c.c.)

Per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili o costituiscono diritti reali immobiliari, l'art. 1350 c.c. richiede la forma scritta a pena di nullità (forma ad substantiam): l'atto deve rivestire la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata. Un accordo puramente verbale sulla vendita di un immobile non è valido.

In combinato disposto con l'art. 1351 c.c., anche il preliminare di vendita immobiliare deve quindi essere redatto per iscritto. Il contratto definitivo di compravendita viene di norma stipulato davanti a un notaio mediante atto pubblico (il rogito): l'intervento notarile garantisce i controlli di legalità e permette la successiva trascrizione dell'atto nei registri immobiliari.

La trascrizione nei registri immobiliari

La trascrizione è la formalità pubblicitaria con cui gli atti relativi ai beni immobili vengono resi conoscibili ai terzi attraverso i pubblici registri immobiliari (art. 2643 e seguenti c.c.). La sua funzione principale è quella di risolvere i conflitti tra più aventi causa dallo stesso venditore: in caso di doppia alienazione, prevale chi trascrive per primo il proprio acquisto, anche se ha comprato successivamente.

A tutela del promissario acquirente, l'art. 2645-bis c.c. consente, a determinate condizioni, la trascrizione del contratto preliminare. In questo modo, quando si stipula il definitivo, i suoi effetti retroagiscono ("effetto prenotativo") al momento della trascrizione del preliminare, mettendo il compratore al riparo da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli intervenute nel frattempo.

Il contratto di locazione (Legge 431/1998)

Le locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo sono disciplinate dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che richiede la forma scritta del contratto e prevede due tipologie principali:

• Contratto a canone libero (4 + 4) — le parti stabiliscono liberamente l'importo del canone e le altre condizioni; la durata minima è di 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4 anni salvo disdetta nei casi previsti dalla legge.
• Contratto a canone concordato (3 + 2) — l'importo del canone è fissato entro i limiti degli accordi territoriali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori; la durata è di 3 anni, con proroga di ulteriori 2 anni.

Accanto a queste figure la legge disciplina anche i contratti di natura transitoria e quelli per studenti universitari. Restano invece regolate da normative distinte le locazioni ad uso diverso (per esempio commerciale), a cui si applica la Legge 392/1978.

La caparra: confirmatoria e penitenziale (art. 1385 e 1386 c.c.)

Alla stipula del preliminare è frequente il versamento di una somma di denaro a titolo di caparra. Il Codice Civile distingue due tipi, con effetti molto diversi:

Le garanzie: vizi ed evizione (art. 1490 e 1483 c.c.)

A tutela del compratore, la legge pone a carico del venditore due garanzie tipiche della vendita:

• Garanzia per i vizi (art. 1490 c.c.) — il venditore deve garantire che la cosa sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Per i vizi occulti il compratore può scegliere tra la risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo, salvo il risarcimento del danno.
• Garanzia per l'evizione (art. 1483 c.c.) — il venditore deve garantire il compratore dall'evizione, cioè dalla perdita, totale o parziale, della proprietà della cosa a causa dei diritti fatti valere da un terzo. In caso di evizione totale il compratore ha diritto alla restituzione del prezzo e al risarcimento del danno.

In sintesi

• La compravendita (art. 1470 c.c.) trasferisce la proprietà verso un prezzo; il preliminare crea solo l'obbligo di stipulare il definitivo.
• Il preliminare è nullo se non ha la stessa forma del definitivo (art. 1351 c.c.).
• Per gli immobili è richiesta la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 c.c.); il rogito si stipula davanti al notaio.
• La trascrizione (art. 2643 c.c.) risolve i conflitti tra più acquirenti; il preliminare può essere trascritto (art. 2645-bis c.c.).
• Le locazioni abitative seguono la Legge 431/1998: canone libero 4+4 e canone concordato 3+2.
• Caparra confirmatoria (art. 1385) e penitenziale (art. 1386) hanno effetti diversi in caso di inadempimento o recesso.
• Il venditore garantisce il compratore dai vizi (art. 1490) e dall'evizione (art. 1483).