La mediazione e la Legge 39/1989

La disciplina della mediazione è il cuore giuridico dell'esame di abilitazione per agente d'affari in mediazione. Qui vedi che cos'è la mediazione secondo il Codice Civile, come la Legge 39/1989 regola la professione, quali sono i requisiti e le incompatibilità, come funziona il contratto di mediazione e quando matura il diritto alla provvigione.

Aggiornato: 07/2026

Che cos'è la mediazione

La figura del mediatore è definita dall'art. 1754 del Codice Civile: è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. La disciplina generale della mediazione è contenuta nel Capo XI del Libro IV del Codice Civile (artt. 1754 e seguenti).

L'elemento che caratterizza la mediazione è dunque l'imparzialità: il mediatore non agisce nell'interesse di una parte contro l'altra, ma favorisce l'incontro tra domanda e offerta. Questa neutralità distingue il mediatore da altre figure — come il mandatario, l'agente di commercio o il procacciatore d'affari — che invece operano nell'interesse di uno specifico soggetto e sulla base di un incarico.

La disciplina della professione: la Legge 39/1989

Mentre il Codice Civile detta le regole del rapporto di mediazione, la Legge 3 febbraio 1989, n. 39 disciplina l'esercizio della professione. La legge — che ha modificato e integrato la precedente legge 21 marzo 1958, n. 253 — stabilisce chi può esercitare l'attività di agente d'affari in mediazione, quali requisiti occorrono, quali sono le cause di incompatibilità e quali gli adempimenti per operare in modo lecito. È il testo di riferimento centrale dell'area "Legislazione sulla mediazione" dell'esame di abilitazione.

Requisiti e incompatibilità del mediatore

L'art. 2 della Legge 39/1989 individua i requisiti per l'esercizio dell'attività. In sintesi, l'aspirante mediatore deve:

• essere cittadino italiano o di uno Stato membro dell'Unione Europea, ovvero straniero regolarmente residente, ed essere maggiorenne;
• avere il godimento dei diritti civili;
• aver assolto agli obblighi scolastici e aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• aver frequentato uno specifico corso di formazione e superato il relativo esame di abilitazione;
• non trovarsi in cause ostative (ad esempio determinate condanne penali o lo stato di fallimento).

Accanto ai requisiti, la legge prevede regole di incompatibilità, aggiornate nel tempo (da ultimo con la Legge 23 dicembre 2021, n. 238). L'attività di mediazione è incompatibile, tra l'altro, con l'esercizio di attività imprenditoriale di produzione, vendita, rappresentanza o promozione di beni dello stesso settore merceologico in cui si media, con la qualità di dipendente di tale imprenditore, con il rapporto di dipendenza da un ente pubblico e, più in generale, con ogni situazione di conflitto di interessi. La ratio è preservare l'imparzialità che è propria della figura del mediatore.

Il contratto di mediazione

Il contratto di mediazione è l'accordo con cui il mediatore si attiva per mettere in relazione le parti. Nella prassi immobiliare si presenta spesso come incarico di vendita o di ricerca conferito dal cliente all'agenzia. È buona regola (e frequente oggetto d'esame) che l'incarico indichi in forma chiara elementi come il prezzo richiesto, la misura della provvigione, la durata dell'incarico e l'eventuale carattere di esclusiva. La chiarezza di questi elementi previene le contestazioni sul compenso e definisce con precisione i limiti dell'attività del mediatore.

La provvigione: quando spetta al mediatore

Il diritto al compenso è regolato dall'art. 1755 del Codice Civile: il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. In mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, la misura della provvigione e la ripartizione tra le parti sono determinate dal giudice secondo equità.

I presupposti del diritto alla provvigione sono quindi due e devono ricorrere entrambi: la conclusione dell'affare e il nesso causale tra l'attività del mediatore e la conclusione stessa. Non basta che l'affare sia stato concluso: occorre che ciò sia avvenuto in conseguenza dell'opera del mediatore, che ha messo in contatto le parti. È un principio molto ricorrente nelle domande d'esame, spesso presentato attraverso casi pratici.

Obblighi e responsabilità del mediatore

Il mediatore è tenuto a comportarsi con correttezza e diligenza. In particolare, l'art. 1759 del Codice Civile gli impone di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla sua conclusione. La violazione di questi obblighi informativi può comportare la responsabilità del mediatore verso le parti. Accanto agli obblighi verso i clienti, chi esercita la professione deve rispettare gli obblighi pubblicistici previsti dalla Legge 39/1989 e dalla normativa camerale.

Iscrizione al Registro delle Imprese / REA

Con il D.Lgs. 26 marzo 2010, n. 59 (art. 73) il vecchio "ruolo degli agenti di affari in mediazione" è stato soppresso. Oggi, chi possiede i requisiti avvia l'attività presentando una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) alla Camera di Commercio competente per territorio: la posizione viene iscritta nel Registro delle Imprese, se l'attività è svolta in forma d'impresa, o nell'apposita sezione del REA (Repertorio Economico Amministrativo). La Camera di Commercio verifica il possesso dei requisiti prima dell'iscrizione. Restano invariati i requisiti sostanziali e l'obbligo di superare l'esame di abilitazione.