Requisiti e incompatibilità della Legge 39/1989

Per esercitare la professione di agente d'affari in mediazione non basta essere preparati: la Legge 39/1989 richiede precisi requisiti di onorabilità e vieta di svolgere l'attività in presenza di determinate cause di incompatibilità. Sono regole pensate per garantire l'imparzialità del mediatore. Vediamole nel dettaglio.

Aggiornato: 07/2026

Il quadro normativo

La professione di mediatore è disciplinata dalla Legge 3 febbraio 1989, n. 39. La ratio delle regole su requisiti e incompatibilità è coerente con la natura stessa della figura: il mediatore mette in contatto due o più parti per la conclusione di un affare restando terzo e imparziale rispetto a ciascuna di esse. Requisiti di onorabilità e cause di incompatibilità servono proprio a preservare questa posizione di indipendenza ed evitare conflitti d'interesse.

I requisiti di onorabilità

I requisiti di onorabilità (o requisiti morali) attengono alla posizione personale di chi esercita. In linea generale, per esercitare occorre:

• Godere dei diritti civili.
• Non essere interdetti o inabilitati.
• Non essere stati dichiarati falliti, salvo il caso di intervenuta riabilitazione.
• Non avere condanne per determinati reati, tra cui i delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia e la fede pubblica.
• Non essere sottoposti a misure di prevenzione previste dalla normativa antimafia.

Questi requisiti non riguardano solo il titolare: devono essere posseduti dai legali rappresentanti in caso di società, dai preposti e da chiunque svolga materialmente l'attività di mediazione per conto dell'impresa.

Le incompatibilità (art. 5)

L'art. 5 della Legge 39/1989 elenca le attività che non possono coesistere con l'esercizio della mediazione. Chi si trova in una di queste situazioni non può svolgere l'attività di mediatore fino a quando la causa di incompatibilità permane. Le principali sono:

Perché le incompatibilità contano

Le incompatibilità non sono un formalismo: proteggono la fiducia delle parti. Se il mediatore fosse anche venditore dei beni che intermedia, o dipendente di chi ha interesse all'affare, verrebbe meno la sua terzietà. Per questo la legge separa nettamente il ruolo del mediatore da posizioni che potrebbero orientarne il giudizio. È un tema che ricorre spesso anche nelle domande d'esame, perché tocca il cuore della disciplina della professione, approfondita nella pagina su la mediazione e la Legge 39/1989.

Il mantenimento dei requisiti nel tempo

Requisiti di onorabilità e assenza di incompatibilità non vanno dimostrati solo all'avvio dell'attività: devono essere mantenuti nel tempo. L'Ufficio del Registro delle Imprese verifica periodicamente — indicativamente ogni quattro anni dalla presentazione della SCIA — la permanenza dei requisiti. Se sopravviene una causa di incompatibilità o viene meno un requisito di onorabilità, l'abilitazione all'esercizio può essere compromessa. Il percorso completo per abilitarsi, dalla formazione all'iscrizione, è descritto nella guida su come diventare agente immobiliare.

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