Esercizio abusivo della mediazione: sanzioni e provvigione

La Legge 39/1989 non si limita a stabilire come si diventa mediatore: prevede anche cosa accade a chi esercita l'attività senza esserne abilitato. Due conseguenze pesano su chi opera abusivamente — la perdita del diritto alla provvigione e una sanzione amministrativa — a cui può aggiungersi un profilo penale. Vediamole nel dettaglio.

Aggiornato: 07/2026

Chi ha diritto alla provvigione (art. 6)

Il punto di partenza è l'art. 6 della Legge 39/1989, secondo cui hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli. La provvigione è il compenso del mediatore previsto dall'art. 1755 del codice civile, che spetta quando l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La Legge 39/1989 aggiunge però una condizione soggettiva: quel diritto è riconosciuto solo a chi è regolarmente abilitato. Il richiamo ai «ruoli» va oggi letto alla luce della loro soppressione, di cui diciamo tra poco. Non è una regola derogabile con un accordo tra le parti, perché discende da una norma imperativa posta a tutela dell'ordine del mercato.

Dopo l'abolizione del ruolo: l'iscrizione al REA

Storicamente l'art. 6 faceva riferimento all'iscrizione nel ruolo degli agenti d'affari in mediazione. Quel ruolo è stato soppresso dall'art. 73 del D.Lgs. 59/2010 (attuazione della direttiva servizi) e sostituito dalla presentazione della SCIA e dall'iscrizione nel Registro delle Imprese o nell'apposita sezione del REA (Repertorio Economico Amministrativo). Il principio, però, non è cambiato: il diritto alla provvigione resta legato al possesso dei requisiti e alla regolare iscrizione. Il percorso per ottenerla — formazione, esame e SCIA — è descritto nella guida su come diventare agente immobiliare.

Niente iscrizione, niente provvigione

La conseguenza è netta: chi svolge attività di mediazione senza essere iscritto non può pretendere la provvigione. La Corte di Cassazione ha ribadito più volte che l'iscrizione è un elemento costitutivo del diritto al compenso e che la sua mancanza rende la provvigione inesigibile, anche quando l'attività sia stata svolta in modo occasionale o saltuario. Il requisito dell'iscrizione può inoltre essere rilevato d'ufficio dal giudice, a prescindere dalle contestazioni della controparte: chi chiede la provvigione deve provare di essere abilitato.

Le sanzioni per l'esercizio abusivo (art. 8)

Oltre a non poter incassare la provvigione, chi esercita la mediazione senza i requisiti va incontro alle sanzioni dell'art. 8 della Legge 39/1989. Le conseguenze si articolano su più piani:

Perché è un tema d'esame

Il collegamento tra iscrizione, diritto alla provvigione e sanzioni è uno dei nodi centrali della disciplina della professione, e ritorna spesso nelle domande d'esame perché mostra la logica dell'intero impianto: l'abilitazione non è una formalità, ma la condizione che legittima l'attività e il compenso. Chi opera senza i requisiti non solo rischia la sanzione, ma lavora anche senza tutela del proprio diritto al pagamento. Per il quadro generale della figura e del contratto, vedi l'approfondimento su la mediazione e la Legge 39/1989 e quello su requisiti e incompatibilità.

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