La provvigione del mediatore immobiliare

Quando matura il diritto al compenso, da chi è dovuta e in quale misura: la disciplina della provvigione è uno dei temi più ricorrenti nell'esame per agente d'affari in mediazione. Le regole si trovano nel Codice Civile (artt. 1754-1758) e nella Legge 39/1989. Vediamole nel dettaglio.

Aggiornato: 07/2026

Che cos'è la provvigione

La provvigione è il compenso spettante al mediatore per la sua attività. Secondo l'art. 1754 del Codice Civile è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. È proprio questa posizione di terzietà a giustificare un compenso dovuto, di regola, da entrambe le parti dell'affare.

Quando spetta: la conclusione dell'affare

La regola cardine è l'art. 1755, comma 1, c.c.: «Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento». Da questa formula derivano due condizioni che devono ricorrere insieme:

• La conclusione dell'affare. Occorre che tra le parti si perfezioni un vincolo giuridico. Non basta una semplice trattativa o un contatto: serve un accordo idoneo a impegnare le parti, come l'accettazione della proposta o la stipula del contratto preliminare.
• Il nesso causale con l'intervento del mediatore. L'affare deve essere concluso «per effetto» dell'attività del mediatore, cioè grazie alla messa in relazione delle parti che egli ha reso possibile.

Se manca uno di questi due elementi — l'affare non si conclude oppure si conclude per vie del tutto indipendenti dal mediatore — la provvigione non è dovuta. Sul valore del contratto preliminare e del contratto definitivo nella compravendita immobiliare abbiamo dedicato un approfondimento a parte.

Da chi è dovuta: entrambe le parti

Lo stesso art. 1755 chiarisce che il diritto alla provvigione sorge «da ciascuna delle parti». In assenza di patti diversi, quindi, sia il venditore sia l'acquirente sono tenuti a corrispondere la provvigione al mediatore che ha reso possibile l'affare. Le parti possono comunque accordarsi diversamente in sede di conferimento dell'incarico, ripartendo il compenso in modo differente.

Quanto spetta: la misura della provvigione

La misura del compenso è di norma stabilita nell'accordo tra le parti e il mediatore. L'art. 1755, comma 2, c.c. detta però una regola di chiusura per i casi dubbi: la misura della provvigione e la proporzione in cui deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità. In pratica, prima si guarda a ciò che le parti hanno pattuito; in assenza di accordo si fa riferimento alle tariffe o agli usi locali; solo come ultima istanza interviene il giudice.

Il rimborso delle spese

Il diritto al rimborso delle spese è distinto dal diritto alla provvigione. L'art. 1756 c.c. prevede infatti che, salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l'affare non è stato concluso. È un punto importante: mentre la provvigione presuppone il buon esito dell'affare, il rimborso di spese specificamente sostenute su incarico di una parte può spettare anche quando l'affare sfuma.

Contratti sottoposti a condizione

L'art. 1757 c.c. regola i casi in cui il contratto concluso dalle parti è sottoposto a condizione:

Più mediatori: la ripartizione

Può accadere che alla conclusione dell'affare contribuiscano più mediatori. In questo caso interviene l'art. 1758 c.c.: se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione. La provvigione, cioè, non si moltiplica ma si ripartisce tra i mediatori che hanno concorso al risultato.

Provvigione solo agli iscritti

Un vincolo fondamentale è posto dall'art. 6 della Legge 39/1989: hanno diritto alla provvigione soltanto i soggetti iscritti. La norma parlava originariamente di iscrizione «nei ruoli»; dopo la soppressione del ruolo degli agenti d'affari in mediazione (D.Lgs. 59/2010), l'iscrizione avviene nel Registro delle Imprese / REA. Chi esercita la mediazione senza essere iscritto non solo non può pretendere il compenso, ma incorre anche nelle sanzioni previste dalla legge, come illustrato nella guida sull'esercizio abusivo della mediazione.

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