Il contratto preliminare di compravendita immobiliare

«Ho firmato il compromesso: sono già proprietario?», «devo registrarlo?», «serve il notaio?». Sono tra le domande più ricorrenti quando venditore e acquirente arrivano al preliminare, la fase in cui l'agente immobiliare fa il lavoro più delicato. Ecco cosa dice davvero la legge, con le distinzioni che ritornano più spesso all'esame.

Stand: 07/2026 · Team di esame-agenteimmobiliare.com

Che cos'è il contratto preliminare (il «compromesso»)?

Il contratto preliminare — nel linguaggio comune «compromesso» — è il contratto con cui le parti si obbligano reciprocamente a stipulare in un momento successivo il contratto definitivo di compravendita, cioè il rogito davanti al notaio. Il preliminare non trasferisce la proprietà: fa nascere solo l'obbligo di prestare in futuro il consenso al definitivo. La proprietà passa all'acquirente soltanto con il rogito. È l'art. 1351 del Codice Civile a presupporre questa figura, imponendo per il preliminare la stessa forma richiesta per il contratto definitivo.

Il preliminare immobiliare deve essere scritto? Serve il notaio?

Il preliminare di compravendita immobiliare deve essere redatto per iscritto, altrimenti è nullo, ma non richiede necessariamente il notaio per essere valido. L'art. 1351 c.c. stabilisce che «il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo»; poiché i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili «devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità» (art. 1350, n. 1, c.c.), anche il preliminare deve rivestire la forma scritta a pena di nullità.

Cosa succede se una parte si rifiuta di firmare il rogito?

Se chi si è obbligato con il preliminare non si presenta al rogito, l'altra parte può ottenere dal giudice una sentenza che produce direttamente gli effetti del contratto non concluso. È il rimedio dell'esecuzione in forma specifica previsto dall'art. 2932 c.c.: «se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso». Chi agisce deve però aver eseguito o offerto la propria prestazione — per l'acquirente, il pagamento del prezzo (art. 2932, comma 2, c.c.). È questa la ragione per cui il preliminare, pur non trasferendo la proprietà, è un vincolo tutt'altro che simbolico.

Registrazione e trascrizione: che differenza c'è?

Registrazione e trascrizione sono due adempimenti distinti, spesso confusi. La registrazione è un obbligo di natura fiscale presso l'Agenzia delle Entrate; la trascrizione è una forma di pubblicità immobiliare che rende il preliminare opponibile ai terzi. Sono due piani diversi: la prima riguarda le imposte, la seconda la sicurezza dell'acquirente rispetto ad altri creditori o acquirenti.

A cosa serve la caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria è la somma che, al momento del preliminare, una parte versa all'altra come garanzia dell'adempimento, con un effetto preciso in caso di inadempimento. L'art. 1385 c.c. prevede che, in caso di regolare adempimento, la caparra sia restituita o imputata al prezzo. In caso di inadempimento, invece, «se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra».

Da non confondere con il semplice acconto, che è solo un anticipo sul prezzo, privo di funzione di garanzia. Perché operi il meccanismo del recesso con ritenzione o del doppio, la somma deve essere qualificata espressamente come caparra confirmatoria. In alternativa al recesso, la parte non inadempiente può sempre chiedere l'esecuzione o la risoluzione del contratto con il risarcimento secondo le regole generali (art. 1385, comma 3, c.c.).

Il ruolo dell'agente immobiliare nel preliminare

Nella prassi l'agente immobiliare accompagna le parti dalla proposta d'acquisto al preliminare fino al rogito, ed è spesso lui a predisporre i moduli e a curare la registrazione del compromesso. Proprio perché redige e fa sottoscrivere questi documenti, il mediatore ha un dovere di informazione: deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative all'affare (art. 1759 c.c.), come approfondito nella guida sugli obblighi e responsabilità del mediatore.

La conclusione del preliminare, inoltre, segna in genere il momento in cui l'affare si considera «concluso» e matura il diritto alla provvigione (art. 1755 c.c.): è la fase decisiva per il compenso del mediatore, come spiegato nella guida sulla provvigione del mediatore immobiliare e in quella sul nesso di causalità. Occhio, infine, alle clausole del modulo di proposta e di preliminare: quelle predisposte unilateralmente dall'agenzia possono risultare vessatorie (vedi le clausole vessatorie nella mediazione).

Continua ad approfondire