Mediatore, procacciatore d'affari e agente: le differenze

Nell'intermediazione commerciale operano figure che sembrano simili ma che il diritto tiene ben distinte: il mediatore, il mandatario, l'agente di commercio e il procacciatore d'affari. Capire cosa le separa è essenziale per l'esame di agente immobiliare, perché la qualificazione della figura cambia diritti, obblighi e regole applicabili.

Aggiornato: 07/2026

Perché distinguere queste figure

Tutte queste figure favoriscono, in un modo o nell'altro, la conclusione di un affare tra soggetti diversi. La differenza non è di poco conto: da come si qualifica il rapporto dipendono il diritto al compenso, l'esistenza o meno di un obbligo di imparzialità, la disciplina applicabile e — per l'immobiliare — persino l'obbligo di abilitazione. Il criterio che orienta la distinzione è sempre lo stesso: nell'interesse di chi si agisce e con quale grado di autonomia o stabilità.

Il mediatore (art. 1754 c.c.)

Il Codice Civile definisce il mediatore all'art. 1754: «è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza». È questa la nota distintiva della figura: l'imparzialità. Il mediatore non difende l'interesse di una parte contro l'altra, ma agevola l'incontro tra domanda e offerta restando terzo. Proprio per questo l'art. 1755 c.c. gli riconosce il diritto alla provvigione «da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento»: può cioè essere retribuito da entrambi i contraenti, cosa impensabile per chi agisce nell'interesse di uno solo.

Il mandatario (art. 1703 c.c.)

Il mandato, secondo l'art. 1703 c.c., «è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra». Qui il rapporto è a senso unico: il mandatario agisce nell'interesse del mandante e su suo incarico, quindi non è affatto imparziale. Mentre il mediatore si limita a mettere in contatto le parti, il mandatario compie atti giuridici per conto del proprio committente. È la contrapposizione più netta rispetto alla mediazione.

L'agente di commercio (art. 1742 c.c.)

Il contratto di agenzia è definito dall'art. 1742 c.c.: «col contratto di agenzia una parte assume stabilmente l'incarico di promuovere, per conto dell'altra, verso retribuzione, la conclusione di contratti in una zona determinata». Rispetto al mediatore, l'agente agisce per conto di una sola parte (il preponente) e non è imparziale; rispetto al procacciatore, ciò che lo caratterizza è la stabilità del rapporto e il vincolo di zona. Lo stesso articolo aggiunge che il contratto deve essere provato per iscritto.

Il procacciatore d'affari (figura atipica)

Il procacciatore d'affari, a differenza delle figure precedenti, non è disciplinato dal Codice Civile: è una figura «atipica», elaborata dalla dottrina e dalla giurisprudenza. Anch'egli promuove affari nell'interesse di una parte, ma lo fa in modo occasionale ed episodico, senza quel carattere di stabilità e di organizzazione che contraddistingue l'agente e senza vincolo di zona. Non essendo imparziale, riceve il compenso dalla sola parte che gli ha conferito l'incarico. La linea di confine con l'agente sta essenzialmente nella continuità del rapporto; quella con il mediatore, nell'assenza di imparzialità.

Il criterio decisivo: imparzialità o interesse di parte

Riassumendo, il vero spartiacque è l'imparzialità. Solo il mediatore è terzo rispetto a entrambe le parti; le altre figure agiscono nell'interesse di chi conferisce l'incarico.

E per l'immobiliare?

La qualificazione conta molto nel settore immobiliare. Chi svolge attività di mediazione immobiliare deve essere abilitato ai sensi della Legge 39/1989 e iscritto nel Registro delle Imprese (REA) tramite SCIA, indipendentemente dal nome che si dà al rapporto: ciò che rileva è la sostanza dell'attività svolta, non l'etichetta formale. Chi mette in contatto venditore e acquirente di un immobile per concludere la compravendita svolge mediazione e, senza abilitazione, incorre nelle sanzioni dell'esercizio abusivo, come illustrato nella guida su esercizio abusivo della mediazione. La disciplina generale della professione è approfondita nella pagina su la mediazione e la Legge 39/1989.

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